От концепции до работающего гостиничного бизнеса.
Мы сопровождаем и координируем реализацию проекта на всех этапах – от исследования территории и разработки концепции до запуска и эксплуатации, сохраняя целостность продуктовой концепции.

IRIS EXPERT – внешний проектный офис девелопера в гостиничных проектах
Основатель, руководитель IRIS EXPERT
Светлана Сердюкова
Проекты с множественными собственниками, где гостиничные номера продаются частным инвесторам

Наш фокус

Помогаем девелоперам сформировать экономически устойчивую модель гостиничного проекта: от идеи и концепции до реализации и эксплуатации объекта.

Каждое решение влияет на результат

Жизненный цикл проекта

Изменение планировочных решений

01

Мы оцениваем влияние изменений на конкурентоспособность гостиничного продукта, его инвестиционную привлекательность, стоимость и темпы продаж, а также эффективность будущей эксплуатации.

Оптимизация инвестиционного бюджета (CAPEX)

02

Мы анализируем, как сокращение капитальных затрат повлияет на качество продукта, операционные расходы (OPEX) и будущую доходность объекта.

Добавление новых функций

03

Мы оцениваем целесообразность новых функций, их влияние на баланс площадей, инфраструктуру, персонал и экономику проекта.

Старт продаж инвестиционного продукта

04

Мы обеспечиваем соответствие продукта, предлагаемого инвесторам, утверждённой концепции, проектным решениям и будущей модели управления гостиницей.

Мы рассматриваем гостиничный проект как единую систему взаимосвязанных решений. На каждом этапе оцениваем, как изменения повлияют на продукт, инвестиционные продажи, экономику и будущую эксплуатацию объекта.

От создания концепции до её реализации — в единой логике

Проектный офис

Мы – авторы концепции, поэтому понимаем не только каким должен быть проект, но и почему каждое решение в нём имеет значение.

Мы транслируем концепцию всем участникам проекта – архитекторам, проектировщикам, юристам, специалистам по продажам и гостиничным операторам.

Координируя их работу на всех этапах реализации, мы сохраняем целостность концепции, согласованность решений и экономическую логику проекта.

IRIS EXPERT проводит маркетинговое исследование, разрабатывает продуктовую концепцию и формирует экономическую модель инвестиционного гостиничного проекта.

Как мы работаем с проектом
В инвестиционном гостиничном проекте решения на каждом этапе влияют на конечный продукт, инвестиционные продажи, экономику и будущую эксплуатацию.
IRIS EXPERT обеспечивает преемственность решений на протяжении всего жизненного цикла проекта, сохраняя его продуктовую концепцию и инвестиционную логику.
Проследите, как решения на одном этапе влияют на последующие
Каждое решение сегодня определяет результат завтра
Параметры финансовой модели, площадную программу, привлекательность продукта для инвесторов
Влияет на
  • Рыночная ниша и позиционирование объекта
  • Структура номерного фонда, состав сервисов и инфраструктуры
  • Правовая модель реализации проекта
Определяем, что именно будет построено и для кого
На этом этапе формат, категория, целевая аудитория и инфраструктура объекта получают рыночное обоснование.
Допустимые затраты на проектирование и строительство, ценообразование, расчёт доходности для инвесторов.
Влияет на
  • Прогноз доходов и расходов объекта
  • Бюджет управляющей компании и множественных собственников
  • Технико-экономическое обоснование проекта
Превращаем концепцию в понятную инвестиционную логику
Финансовая модель показывает, как проект зарабатывает, и становится основой для решений девелопера и инвестора.
Стоимость и сроки реализации, операционные расходы, удобство эксплуатации и качество сервиса.
  • Площадная программа и поэтажная спецификация помещений
  • Рекомендации архитекторам и дизайнерам по МОП и номерному фонду
  • Технологические решения для гостиницы, ресторанов, SPA и служебных зон
Влияет на
Переводим концепцию в архитектурные и технологические решения
Мы следим за тем, чтобы проект остался гостиничным продуктом, а не просто набором помещений.
Итоговое качество продукта, финансовые показатели, готовность объекта к продажам и запуску.
Влияет на
  • Дорожная карта и структура управления проектом
  • Технические задания и сопровождение тендеров
  • Контроль соответствия решений концепции, сроков и бюджета
Удерживаем проект в рамках концепции, бюджета и сроков
IRIS EXPERT выступает внешним проектным офисом и координирует участников на всех стадиях.
Скорость и стоимость продаж, доверие собственников, условия будущего взаимодействия с управляющей компанией.
Влияет на
  • Структура инвестиционного продукта и логика продажи номеров
  • Презентационные материалы и рекомендации для отдела продаж
  • Калькуляторы доходности для инвесторов
Делаем номер понятным и выгодным для частного инвестора
Продукт получает прозрачную структуру, а отдел продаж получает инструменты для работы.
Актив, который работает как задумано, и инвесторы, получающие обещанную доходность.
Влияет на
  • Юридическая, операционная и финансовая модель управления
  • Договоры и регламенты взаимодействия УК и владельцев номеров
  • Стандарты сервиса, штатное расписание и бюджет эксплуатации
Обеспечиваем устойчивую работу отеля с множественными собственниками
Все ранее принятые решения проверяются в работе и должны подтвердить расчётную доходность.
№ 101
№ 102
№ 103
№ 201
№ 202
№ 203
№ 301
№ 302
...
Котловой метод

Наш фокус

Мы первыми разработали и внедрили котловой метод распределения доходов и расходов на объектах с множественными собственниками и адаптировали его под российский рынок.

ИНВЕСТОРУ
Предсказуемый доход, который не зависит от загрузки конкретного номера.

ДЕВЕЛОПЕРУ
Номера проще продавать: все покупают одинаково понятный продукт.

УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
Единое управление номерным фондом без споров между собственниками.

Собственник А
Собственник Б
Собственник В
...

Доля
Доля
Доля
Доля

доход всех номеров
минус расходы объекта

Общий котёл

В какой точке сейчас Ваш проект?

Участок

01

Есть земля или объект, но неясно, какой формат окупится

Анализируем рынок и территорию, определяем формат и аудиторию.

Концепция

02

Нужно понять реальную экономику

Собираем продукт и финансовую модель в единую логику.

Проектирование

03

Архитектура есть, экономики нет

Сверяем площадную программу и решения с концепцией и эксплуатацией.

Стройка и запуск

04

Нет команды, стандартов и процессов

Ведём реализацию, готовим штат, стандарты и классификацию.

Эксплуатация

05

Объект работает, но не даёт нужного результата

Проводим аудит, перестраиваем операционную модель.

Обсудить проект
Опыт и география IRIS EXPERT
Опыт работы команды в гостиничной отрасли
20 лет
Опыт работы с многофункциональными объектами с гостиничной составляющей
10 лет
Опыт консалтинга (апарт-отели, отели, загородные комплексы)
28 инвест-объектов
Опыт управления (апарт-отели, отели)
8 объектов
Спецификаций и площадных программ
180 000 м2
Санкт-Петербург и ЛО
Москва и МО
Краснодарский край
Адыгея
Карачаево-Черкесия
Кабардино-Балкария
Северная Осетия
Новосибирск
Владивосток
Мурманская область
Ставропольский край
Крым
Тайланд
Наше портфолио является отражением многолетнего опыта, креативности и неустанного стремления к совершенству, что подтверждается положительными отзывами клиентов и высокими оценками экспертов отрасли.
Наши проекты
Апарт-отели и многофункциональные комплексы
TAUKEL, 4*
Карачаево-Черкесская Республика, п. Домбай
Апарт-отель & SPA
09
Услуги по проекту
Апарт-отель, 140 юнитов + ТРЦ
г. Краснодар
ПАРК СОГРАТ, 4*
10
Услуги по проекту
Апарт-отель
г. Новосибирск
ЭКО-КОМПЛЕКС, 4*
06
Услуги по проекту
Комплекс апартаментов бизнес-класса, 909 юнитов
г. Москва
INSIDER
07
Услуги по проекту
IN2IT, 3*
Комплекс апартаментов, 533 юнита
г. Санкт-Петербург
05
Услуги по проекту
Курортный апарт-отель
Тайланд, 69 Rawai, Mueang, Пхукет 83130
THE PROUD RAWAI, 4*
08
Услуги по проекту
Апарт-отель, 386 юнитов
г. Санкт-Петербург
DOCKLANDS, 4*
04
Услуги по проекту
Комплекс апарт-отелей, 1500 юнитов
г. Санкт-Петербург
VALO, 3*
03
Услуги по проекту
Услуги по проекту
Avenue Apart, 3*
Апарт-отель, 319 юнитов
Управление в составе УК "МТЛ-АПАРТ"
г. Санкт-Петербург
02
SALUT!, 3*
г. Санкт-Петербург
Комплекс апартаментов, 1080 юнитов
Управление в составе УК "МТЛ-АПАРТ"
01
Услуги по проекту
Отели
МФГК, 3*
Гостиница, 802 юнита
г. Санкт-Петербург
02
Услуги по проекту
ARBAT NORD
г. Санкт-Петербург
01
АRT & Business Hotel, 31 номер
Услуги по проекту
Санаторно-курортные комплексы
Участок
Мурманская область
Мотель, АЗС, арт-парк
04
Услуги по проекту
Туркластер
Республика Адыгея
АДЫГЕЯ, 4–5*
09
Услуги по проекту
Санаторно-курортный комплекс
Краснодарский край
БЕЛЫЕ СКАЛЫ, 4*
07
Услуги по проекту
НАЛЬЧИК, 5*
Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик
Медикал & СПА курорт
05
Услуги по проекту
ПАРУС, 4*
Загородный акватермальный комплекс
с инвестиционными коттеджами
Ленинградская область
06
Услуги по проекту
Горнолыжный апарт-отель
Карачаево-Черкесская Республика,  п. Домбай
ОТЕЛЬ, 4*
08
Услуги по проекту
Парус Руза, 4*
Московская область, Рузский г.о.
Эко-комплекс, Медикал & СПА
03
Услуги по проекту
В рамках сотрудничества с УК "UPRO GROUP"
МАМИСОН
Горнолыжный курорт
Северная Осетия
02
Услуги по проекту
БУХТА ЛАЗУРНАЯ
Приморский край, г. Владивосток
Курортный комплекс
01
Услуги по проекту
01. Анализ рынка и инвестиционного потенциала
Перед запуском проекта инвестору необходимо понять, имеет ли выбранная локация потенциал для развития гостиничного объекта и существует ли рыночный спрос на такой формат.
IRIS EXPERT проводит маркетинговые исследования и анализ инвестиционного потенциала территории или объекта.

В рамках работы выполняется:
  • анализ туристического потока и структуры спроса
  • анализ конкурентной среды
  • оценка перспектив развития территории
  • определение рыночной ниши будущего объекта
  • оценка возможности реализации гостиничного проекта
Инвестор получает обоснованное заключение о потенциале проекта и понимание перспектив реализации гостиничного объекта в выбранной локации.
Результат
02. Разработка продуктовой концепции гостиничного проекта
После подтверждения рыночного потенциала формируется продуктовая концепция будущего гостиничного объекта.
Продуктовая концепция определяет структуру гостиничного продукта, состав инфраструктуры и ключевые параметры проекта, которые ложатся в основу проектирования и инвестиционной модели.

IRIS EXPERT разрабатывает:
  • продуктовую концепцию гостиничного объекта
  • структуру номерного фонда
  • cостав инфраструктуры и сервисов
  • предварительные технико-экономические параметры проекта
  • правовую модель реализации проекта
Заказчик получает концепцию гостиничного проекта, которая может быть передана в проектирование и использована как основа инвестиционной модели объекта.
Результат
На стадии проектирования важно обеспечить соответствие архитектурных и дизайнерских решений утвержденной концепции и требованиям эксплуатации гостиничного объекта.
IRIS EXPERT сопровождает работу проектных и дизайнерских команд и формирует рекомендации по ключевым решениям.

В рамках работы выполняется:
  • разработка площадной программы гостиничного объекта
  • рекомендации проектным организациям по архитектурным решениям
  • рекомендации разработчикам дизайн-проекта
  • рекомендации по технологическим решениям гостиницы, ресторанов, SPA и других функциональных зон
Проектные решения соответствуют продуктовой концепции и учитывают требования эффективной эксплуатации гостиничного объекта.
Результат
03. Сопровождение проектирования
04. Финансово-экономическая модель проекта
Финансовая модель позволяет инвестору оценить экономику проекта и принять инвестиционное решение.
IRIS EXPERT разрабатывает финансово-экономическую модель гостиничного объекта.

В рамках работы выполняется:
  • разработка финансовой модели проекта
  • прогноз доходов и расходов
  • расчет бюджета доходов и расходов УК и множественных собственников
  • подготовка технико-экономического обоснования проекта
Инвестор получает прозрачную финансовую модель и оценку инвестиционной эффективности проекта и важный инструмент для формирования стратегии продаж инвестиционного проекта.
Результат
05. Управление реализацией проекта
Реализация гостиничного проекта предполагает участие большого количества специалистов: архитекторов, дизайнеров, технологов, консультантов и подрядчиков.
IRIS EXPERT может выполнять функции внешнего проектного офиса и координировать ключевые процессы реализации проекта.

В рамках работы выполняется:
  • разработка дорожной карты реализации проекта
  • формирование структуры управления проектом
  • разработка технических заданий
  • сопровождение тендерных процедур
  • координация участников проекта
  • контроль соответствия проектных решений утвержденной концепции
  • контроль сроков и бюджета проекта
Проект реализуется в соответствии с концепцией и инвестиционной моделью, с контролем ключевых решений на всех стадиях реализации.
Результат
06. Формирование инвестиционного продукта и системы продаж
В проектах инвестиционных отелей гостиничные номера реализуются частным инвесторам. Для девелопера важно сформировать понятный инвестиционный продукт и профессиональную систему продаж.
IRIS EXPERT помогает структурировать такой продукт и подготовить инструменты для его реализации.

IRIS EXPERT разрабатывает:
  • разработка структуры инвестиционного продукта
  • формирование логики продажи гостиничных номеров
  • рекомендации для отдела продаж девелопера
  • разработка инструментов продаж и презентационных материалов
  • разработка калькуляторов доходности для инвесторов
Девелопер получает структурированный инвестиционный продукт и инструменты, позволяющие эффективно продавать гостиничные номера инвесторам.
Результат
07. Формирование модели управления объектом с множественными собственниками
Отдельное направление работы IRIS EXPERT – создание полной модели управления объектами, в которых гостиничные номера принадлежат различным собственникам.
Такие проекты требуют специальной организационной, юридической и операционной структуры.
Мы помогаем девелоперам и управляющим компаниям сформировать устойчивую систему эксплуатации инвестиционного отеля.

В рамках работы выполняется:
  • разработка юридической модели объекта с множественными собственниками
  • формирование структуры управляющей компании для такого типа объектов
  • разработка пакета ключевых документов для эксплуатации объекта
  • разработка договоров аренды управления гостиничными номерами
  • разработка договоров эксплуатации и взаимодействия с собственниками
  • разработка регламентов взаимодействия управляющей компании и владельцев номеров
  • рекомендации по интеграции IT-решений для управления объектом
  • разработка инструментов для отдела продаж девелопера
  • разработка калькуляторов доходности для инвесторов
  • рекомендации по формированию бюджета эксплуатации объекта
Создается полная система управления инвестиционным отелем с множественными собственниками – юридическая, операционная и финансовая модель, обеспечивающая устойчивую эксплуатацию объекта.
Результат
08. Юридическая и сервисная экспертиза
В ряде случаев инвесторам или собственникам требуется независимая экспертная оценка проекта или действующего объекта. Особенно важно проанализировать риски на объектах с множественными собственниками и помочь избежать ошибок, которые стоят миллионов рублей.
IRIS EXPERT выполняет юридическую и сервисную экспертизу гостиничных объектов.

В рамках работы выполняется:
  • юридический аудит гостиничного объекта
  • правовой анализ документации
  • сервисный аудит гостиничного объекта
  • оценка уровня сервиса и качества обслуживания гостей
IRIS EXPERT – проектный офис, специализирующийся на разработке и сопровождении объектов гостеприимства.
Мы работаем с гостиницами, инвестиционными отелями, санаториями, курортными отелями, туристскими рекреационными кластерами.
Отдельная специализация компании – проекты с множественными собственниками, где гостиничные номера реализуются частным инвесторам.
Мы помогаем девелоперам сформировать экономически устойчивую модель гостиничного проекта – от идеи и концепции до реализации и дальнейшей эксплуатации объекта.
Услуги IRIS EXPERT
Кто будет работать
с Вашим проектом

За каждым проектом мы закрепляем руководителя, который действует в интересах заказчика. Команда – архитекторы, юристы, финансисты, маркетологи и управленцы с опытом в объектах 3–5*; суммарно более 20 лет в гостиничной отрасли.

Светлана Сердюкова

Основатель, руководитель

Елена Велижанина

Руководитель проектов

Елена Асвальд

Ведущий маркетолог-продуктолог

Яна Кит

Ведущий маркетолог-аналитик

Анастасия Королева

Юрист

Ангелина Ярышева

Координатор проектов

Наша команда

Фокусируемся на целях и задачах Заказчика, учитываем специфику локации, результаты исследований и рыночные тренды.
погружение
01
За каждым проектом мы закрепляем руководителя, который действует в интересах Заказчика.
Персонализированный
подход
02
Сокращаем сроки окупаемости за счет оптимизации процессов. Вам не нужно создавать собственный экспертный отдел – мы берем на себя решение всех задач.
Люди-Время-Деньги
03
Мы держим под контролем соблюдение сроков, бюджет и достижение итогового успеха проекта.
Ответственность
04
Знаем как скоординировать всех участников проекта для достижения наилучших результатов.
системность
05
Применяем навыки эффективных переговоров для организации комфортной рабочей атмосферы.
Экологичность
06
Мы строим долгосрочные отношения с нашими Заказчиками, основанными на доверии.
Надежность
07
Все этапы проходят согласование с Заказчиком от концепции до финального отчета.
прозрачность
08
Адаптируемся под изменения рынка и требования Заказчика.
гибкость
09
Используем проверенные инструменты: BIM-моделирование, MsProject, AutoCAD, Revit, Bitrix24 и современные ИИ-инструменты.
Технологичность
10

Погружение

01

Фокусируемся на целях и задачах Заказчика, учитываем специфику локации, результаты исследований и рыночные тренды.

Персонализированный
подход

02

За каждым проектом мы закрепляем руководителя, который действует в интересах Заказчика.

Люди-Время-Деньги

03

Сокращаем сроки окупаемости за счет оптимизации процессов. Вам не нужно создавать собственный экспертный отдел – мы берем на себя решение всех задач.

Ответственность

04

Мы держим под контролем соблюдение сроков, бюджет и достижение итогового успеха проекта.

Системность

05

Знаем, как скоординировать всех участников проекта для достижения наилучших результатов.

Экологичность

06

Применяем навыки эффективных переговоров для организации комфортной рабочей атмосферы.

Надежность

07

Мы строим долгосрочные отношения с нашими Заказчиками, основанными на доверии.

Прозрачность

08

Все этапы проходят согласование с Заказчиком от концепции до финального отчета.

Гибкость

09

Адаптируемся под изменения рынка и требования Заказчика.

Технологичность

10

Используем проверенные инструменты: BIM-моделирование, MsProject, AutoCAD, Revit, Bitrix24 и современные ИИ-инструменты.

Наши принципы
FAQ. Отвечаем на частые вопросы
Расскажите
о своем проекте

Достаточно нескольких слов: на какой стадии объект, где он находится и что важно решить. Мы свяжемся и предложим формат работы.

+7 (965) 033 27 55
s.serdiukova@iris-expert.ru

191119, Санкт-Петербург,
ул. Днепропетровская, 37, коворкинг RIDGE, офис № 5
IRIS EXPERT
Проектный офис в гостиничном девелопменте
© 2026 IRIS EXPERT — Все права защищены
+7 (965) 033 27 55
s.serdiukova@iris-expert.ru